Gesetzliches Grundpfandrecht auf ein Bauwerk – welche Rechte haben Sie?
Das gesetzliche Grundpfandrecht ist ein Rechtsinstrument des Schweizer Rechts, das die Zahlung von Kosten und Vergütungen für Arbeiten an einem Bauwerk sichert.
Das gesetzliche Grundpfandrecht kommt in folgenden Fällen zur Anwendung:
- Antragsteller (Gläubiger): Angestellte, Handwerker und Unternehmer.
- Arbeiten: Errichtung oder Abriss von Gebäuden oder anderen Bauwerken, Aufbau von Gerüsten, Sicherung von Ausgrabungen oder ähnliche Arbeiten auf dem Grundstück.
- Leistungen: Material, Arbeit oder beides.
- Beklagte (Schuldner): Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter oder andere Personen, die ein Recht auf das Grundstück haben.
Bedingungen für die Errichtung
Damit das gesetzliche Grundpfandrecht für ein bestimmtes Grundstück gültig ist, muss es im Grundbuch eingetragen werden. Die Voraussetzungen für die Eintragung sind folgende:
- Ein gültiger Werkvertrag (der Arbeiten).
- Eine gültige und einklagbare Forderung gegen den Schuldner aus dem Vertrag, die vom Eigentümer anerkannt oder vom Richter bescheinigt wurde.
- Eher am Tag des Beginns der Arbeiten, aber spätestens innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss der Arbeiten.
- Der Schuldner stellt keine ausreichenden Sicherheiten.
- Die Miteigentumsanteile an einer Immobilie sind nicht bereits durch eine Grundlast oder ein Pfandrecht belastet.
Die Arbeiten gelten als abgeschlossen, wenn sie gemäss den Vertragsbedingungen ausgeführt wurden. Leistungen, die nachträglich in Auftrag gegeben werden, sowie Nebenarbeiten oder Nachbesserungen sind nicht eingeschlossen.
Der Schuldner des Vergütung
Der Schuldner der Vergütung ist grundsätzlich die Vertragspartei, unabhängig davon, ob sie Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Arbeiten durchgeführt werden.
Ist der Schuldner ein Mieter, Pächter oder eine andere zur Nutzung des Grundstücks berechtigte Person, besteht der Anspruch der Handwerker oder Unternehmer nur dann, wenn der Grundeigentümer der Ausführung der Arbeiten zugestimmt hat (Art. 837 Abs. 2 ZGB).
Rang der Pfandgläubiger
Ein Grundstück kann mit mehreren Pfandrechten unterschiedlichen oder gleichen Ranges belastet sein. Handwerker und Unternehmer, die über separate gesetzliche Pfandrechte verfügen, stehen dabei untereinander im gleichen Rang – unabhängig vom Datum ihrer Eintragungen (Art. 840 ZGB).
Handwerker und Unternehmer haben jedoch bestimmte Vorrechte. Kommen die Forderungen der Handwerker und Unternehmer bei der Pfandverwertung zu Verlust, so ist der Ausfall aus dem den Wert des Bodens übersteigenden Verwertung Anteil der vorgehenden Pfandgläubiger zu ersetzen, sofern das Grundstück durch ihre Pfandrechte in einer für sie erkennbaren Weise zum Nachteil der Handwerker und Unternehmer belastet worden ist (Art. 841 Abs. 1 ZGB).
Sobald der Beginn der Arbeiten auf Antrag eines Berechtigten im Grundbuch vermerkt ist, dürfen bis zum Ablauf der Eintragungsfrist nur Grundpfandverschreibungen eingetragen werden (Art. 841 Abs. 3 ZGB).
Auswirkungen des gesetzlichen Pfandrechts
Die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts hat mehrere Folgen. Vor allem ist die Eintragung im Grundbuch öffentlich und wird einerseits jedem Interessenten als bekannt vorausgesetzt, andererseits kann sie jedem Dritten entgegengehalten werden.
Durch die Eintragung wird die Forderung unverjährbar, sodass der Zeitablauf das Erlöschen der Forderung nicht mehr bewirken kann.
Im Falle der Nichtzahlung ist der Gläubiger berechtigt, den Verkauf der Immobilie zu verlangen, um den Verwertungserlös zur Begleichung der Forderung zu nutzen. Dabei kommt das Verfahren der Betreibung auf Pfandverwertung zur Anwendung.
Was muss im Vertrag für das gesetzliche Pfandrecht vereinbart werden?
Das Recht auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts ergibt sich direkt aus dem Gesetz und muss nicht ausdrücklich als Garantieoption im Vertrag festgehalten werden.
Ein Verzicht auf dieses Recht ist ausserdem in jeder Form, vor der Entstehung des Anspruchs, unwirksam.
Empfehlungen
Wenn Sie ein Handwerker oder Bauunternehmer sind, beachten Sie die folgenden Empfehlungen:
- Erstellen Sie einen Arbeitsvertrag in schriftlicher Form und führen Sie zu Beweiszwecken den Preis und die Kosten genau auf.
- Holen Sie sich eine schriftliche Schuldanerkennung vom Vermieter oder leiten Sie schnell ein Gerichtsverfahren ein, um Ihre Forderung anzuerkennen.
- Beantragen Sie die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts so früh wie möglich, aber auf jeden Fall innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss der Arbeiten.
- Planen Sie Vorauszahlungen und die Anzahlungen für Garantien ein, um die Bezahlung Ihrer Kosten sicherzustellen.
- Vergewissern Sie sich, dass Sie die Arbeiten vom Eigentümer autorisieren lassen, wenn der Kunde ein Mieter, Pächter oder sonstiger Berechtigter ist.
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