Hypothèque légale sur un ouvrage – quels sont vos droits ?
L’hypothèque légale est un instrument juridique de droit suisse pour garantir le paiement des prix et frais pour les travaux effectués sur un bien immobilier.
L’hypothèque légale est applicable dans des cas suivants:
- Demandeurs (créanciers): artisans et entrepreneurs employés.
- Travaux: la construction ou la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, le montage d’échafaudages, la sécurisation d’une excavation ou d’autres travaux semblables, sur l’immeuble.
- Prestations: le matériel, le travail ou les deux.
- Défendeurs (débiteurs): propriétaire foncier, locataire, fermier ou autre personne ayant un droit sur l’immeuble.
Conditions d’inscription
Pour être valable, l’hypothèque légale doit être inscrite au registre foncier pour un immeuble déterminé. Les conditions d’inscription sont les suivantes:
- Un contrat d’entreprise (des travaux) valable.
- Une créance valable et exigible contre le débiteur en vertu du contrat, reconnue par le propriétaire ou attestée par le juge.
- Au plutôt le jour du début des travaux, mais au plus tard dans 4 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Le débiteur ne fournit pas de sûretés suffisantes.
- Les parts de copropriété d’immeuble ne sont pas déjà grevés d’une charge foncière ou d’un droit de gage.
Les travaux sont considérés comme achevés quand ils ont été exécutés conformément aux conditions du contrat. Ne sont pas inclus les prestations commandées dans un second temps, les travaux accessoires ou les retouches.
Le débiteur du prix
Le débiteur du prix est en principe la partie au contrat, qu’il soit propriétaire ou non du bien immobilier sur lequel les travaux sont effectués.
Si le débiteur de la créance est un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble, les artisans et entrepreneurs n’ont le droit de requérir l’inscription d’une hypothèque légale que si le propriétaire foncier a donné son accord à l’exécution des travaux (art. 837 al. 2 CC).
Rang des créanciers gagistes
Il se peut qu’un immeuble soit grevé de plusieurs hypothèques de rang identique ou différent. Les artisans et entrepreneurs au bénéfice d’hypothèques légales séparément inscrites concourent entre eux à droit égal, même si les inscriptions sont de dates différentes (art. 840 CC).
Toutefois, les artisans et entrepreneurs ont certains privilèges. Si les artisans et entrepreneurs subissent une perte lors de la réalisation de leurs gages, les créanciers de rang antérieur les indemnisent sur leur propre part de collocation, déduction faite de la valeur du sol, dans la mesure où ces créanciers pouvaient reconnaître que la constitution de leurs gages porterait préjudice aux artisans et entrepreneurs (art. 841 al. 1 CC).
Dès que le début des travaux a été mentionné au registre foncier sur l’avis d’un ayant droit, et jusqu’à la fin du délai d’inscription, aucun gage immobilier ne peut être inscrit, si ce n’est sous forme d’hypothèque (art. 841 al. 3 CC).
Effets de l’hypothèque légale
L’inscription de l’hypothèque légale produit plusieurs conséquences. Avant tout, l’inscription au registre foncier est publique et est considérée comme connue à tout intéressé, d’une part, et est opposable à tout tiers, d’autre.
La créance devient imprescriptible, de façon que l’écoulement du temps ne peut plus rendre la créance éteinte.
En cas de non-paiement, le créancier peut exiger la vente de l’immeuble afin de recevoir de l’argent sur le produit de sa réalisation. Dans ce cas, la procédure de poursuite par réalisation du gage est appliquée.
Qu’est-ce qu’il faut prévoir dans le contrat pour l’hypothèque légale ?
Le droit de requérir l’inscription de l’hypothèque légale découle de la loi et n’a point besoin d’être inclu comme option de garantie dans le contrat.
En outre, toute renonciation à ce droit avant la naissance de la prétention, en quelque forme que ce soit, est nulle.
Recommandations
Si vous êtes un artisan ou entrepreneur, observez les recommandations suivantes:
- Établissez un contrat de travaux en forme écrite et détaillez le prix et les frais à titre de preuve.
- Obtenez une reconnaissance de dette écrite du propriétaire ou intentez rapidement une action en justice pour reconnaître votre créance.
- Demandez l’inscription d’une hypothèque légale au plutôt que possible, mais en tout cas dans le 4 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Prévoyez des paiements d’avance et les acomptes de garantie pour assurer le paiement de vos frais.
- Assurez-vous d’avoir l’autorisation des travaux auprès du propriétaire du bien immobilier lorsque le client est un locataire, fermier ou autre ayant droit.
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