La sous-location d’un immeuble est un sujet complexe qui concerne de nombreux acteurs, notamment les bailleurs, les agences immobilières et les particuliers. En effet, tout bailleur d’un immeuble privé ou commercial en France y est impliqué pour l’ensemble des raisons suivantes : 

1. Parce que le droit du bail est strictement réglementé par la loi. 

2. Parce que les associations protègent souvent les locataires, surtout ceux pour un bail d’habitation, et ne laissent que très peu de marge de manœuvre au bailleur. 

3. Parce que la plupart des contestations en justice concernent les questions relatives au bail immobilier. 

4. Parce que le contrat du bail est souvent conclu pour une durée assez longue, ce qui implique un engagement important et financièrement sensible de la part du bailleur. 

N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur. 

N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires. 

Règles juridiques principales 

Plusieurs règles juridiques encadrent la sous-location en France. Celles-ci se représentent comme suit : 

• Pour la sous-location d’un logement loué vide ou meublé, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire sur le fait de sous-louer et le montant du loyer pour la sous-location. Le sous-loyer ne doit pas excéder le loyer principal. 

• Le locataire doit transmettre au sous-locataire l’accord écrit du bailleur et une copie du contrat de bail principal. 

• La durée de sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Si le bail principal prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit contre le propriétaire et n’a aucune garantie de rester dans les locaux. 

• Un logement social, toutefois, ne peut pas être sous-loué entièrement. Dans ce cas, le bailleur peut demander au juge de mettre fin au bail du locataire et au bail du sous-locataire. 

• Il est possible toutefois de sous-louer une partie du logement social à une personne âgée de plus de 60 ans ou une personne adulte handicapée, avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial. 

À noter que le consentement du bailleur peut aussi être tacite, lorsqu’il résulte d’une attitude claire et non équivoque du bailleur de tolérer la sous-location. 

• Le bailleur qui ne donne son refus pour la sous-location d’un bail commercial dans 15 jours est ainsi présumé avoir donné son consentement tacite. 

• Le sous-locataire peut être tenu de verser une garantie. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur du paiement du loyer, même si le sous-locataire est en demeure. 

• Le locataire demeure aussi responsable pour tout dommage causé au bien par le sous-locataire, d’où l’avantage d’exiger une assurance responsabilité civile de votre sous-locataire. 

• Les délais légaux de résiliation pour une sous-location sont les mêmes que pour un contrat de bail normal. En outre, le contrat de sous-location prend automatiquement fin à l’expiration du bail principal, faute de possibilité de continuer son exécution. 

Que vous soyez un locataire privé ou professionnel, voici un ensemble de recommandations pratiques qui vous protégeront de tout éventuel problème lors de la sous-location : 

• Pensez bien à demander une garantie et la couverture par assurance responsabilité civile du sous-locataire au moins équivalents à vos garanties données au bailleur principal. 

• Examinez soigneusement le dossier du sous-locataire, notamment sa situation financière. 

• Pensez aussi à la situation familiale du sous-locataire pour éviter son droit de demander une prolongation de la sous-location. 

• Avertissez votre bailleur et lui faites communiquer le contrat de sous-location et toute information nécessaire pour obtenir son accord. 

• Assurez-vous que les délais et modalités de résiliation de la sous-location coïncident avec les délais de résiliation du bail principal. 

• Si vous n’estimez pas revenir dans les mêmes locaux, pensez plutôt à une solution de reprise du bail. 

Dans 3 minutes et à 20 € par modèle, vous pouvez avoir votre contrat de bail individualisé, qui se rédige en temps réel, prêt à être signé. 

Le sujet de la cession du bail au locataire reprenant concerne spécifiquement les bailleurs d’un immeuble privé ou commercial situé en France, pour l’ensemble des raisons suivantes : 

1. Parce que le droit du bail est strictement réglementé par la loi. 
2. Parce que les associations protègent souvent les locataires, surtout ceux pour un bail d’habitation, et ne laissent que très peu de marge de manœuvre au bailleur. 
3. Parce que la plupart des contestations en justice concernent les questions relatives au bail immobilier. 
4. Parce que le contrat du bail est souvent conclu pour une durée assez longue, ce qui implique un engagement important et financièrement sensible de la part du bailleur. 

N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur. 

N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, car ils ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires. 

Règles juridiques principales 

Les principales règles juridiques concernant la résiliation de bail en France sont les suivantes : 

• La cession d’un bail commercial est donc un contrat transmettant les droits et obligations du locataire, qui est le cédant, à l’acheteur, qui est le cessionnaire. L’acquéreur réalise alors une reprise de bail commercial. 
• Le nouveau locataire, ayant réalisé le rachat du bail commercial, bénéficie de tous les droits et devient titulaire des obligations liées au contrat. La cession du droit au bail revient donc à la cession du bail commercial en lui-même. 
• La cession peut être gratuite ou onéreuse, le prix étant librement fixé entre le cédant (ancien locataire) et le cessionnaire (nouveau locataire). 
• La cession du bail commercial peut être accompagnée d’une cession des fonds de commerce, c’est-à-dire la totalité de l’activité commerciale exploitée dans ces locaux. La vente du fonds de commerce implique ainsi la cession du bail, à laquelle le bailleur ne saurait s’opposer si le reprenant continue la commerce reprise. 
• La cession du bail avec un fonds de commerce peut nécessiter un accord préalable du bailleur (clause d’agrément). Son consentement est toutefois obligatoire en cas de cession du bail. 
• La cession peut être accompagnée de responsabilité solidaire du cédant, pour que l’ancien locataire garantit les loyers et charges de nouveau locataire jusqu’à 3 ans suivant la reprise. 
• Lorsque la cession du bail est opérée sans accord du bailleur, l’ancien locataire reste lié par le contrat, et le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du nouveau locataire. 

En tant que bailleur ou propriétaire souhaitant céder un bien en location, il est essentiel de prendre certaines mesures pour garantir une transition en douceur. Voici nos recommandations : 

Si vous êtes bailleur ou propriétaire et donnez un immeuble en location 

• Si le locataire vous présente un remplaçant, veuillez soigneusement étudier son dossier. En outre, pensez à insérer une clause de responsabilité solidaire d’ancien locataire pour vous mieux protéger. 
• Assurez-vous de continuer de bénéficier de la caution souscrite par l’ancien locataire, notamment en contactant la société de cautionnement. 
• Dressez obligatoirement l’état du lieu au moment de la cession et faites vos demandes de réparation auprès d’ancien locataire pour tout dégât jusqu’à la date de cession. 

Si vous êtes locataire privé ou professionnel : 

• Vérifiez s’il existe une clause de responsabilité solidaire en cas de reprise du bail, auquel cas pensez à demander des garanties de nouveau locataire. 
• Vérifiez à qui sera restitué le dépôt de garantie et pensez à demander un paiement correspondant de la part du nouveau locataire pour la cession de ce dépôt à lui. 
• Évaluez bien le dossier et la solvabilité du nouveau locataire, car ses promesses n’engagent pas le bailleur. Tout doit être prouvé par des documents et faits objectifs. 
• Pensez à faire un état de lieu à votre sortie pour clairement délimiter quels dommages et réparations sont à votre charge, et quels sont à la charge du nouveau locataire. 
• Ne confondez pas la cession du bail avec la sous-location.

La résiliation du bail immobilier en France est un sujet complexe qui nécessite une compréhension claire du cadre légal et des différents types de contrats de location. 

Cette démarche concerne tout bailleur d’un immeuble privé ou commercial en France, pour l’ensemble des raisons suivantes : 

1. Parce que les délais minimums de résiliation sont strictement réglementés dans la loi, et le contrat ne peut pas y déroger. 

2. Parce que le non-respect du délai de résiliation entraîne la reconduction du contrat pour le prochain terme utile, qui peut être assez long. 

3. Parce que la résiliation immédiate n’est possible que dans des cas extrêmement exceptionnels et requiert souvent une procédure, des démarches et des délais à respecter. 

4. Parce que la situation du bailleur est son besoin des locaux peut changer avec le temps, de manière souvent imprévisible, vu que le contrat du bail est conclu pour une période assez longue. 

N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur. 

N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires. 

Règles juridiques principales 

La résiliation d’un bail peut varier en fonction du type de contrat de location et de sa durée. Voici un aperçu des principales règles juridiques à connaître : 

• Le bail immobilier peut être de durée déterminée ou indéterminée. 

• Le bail à durée déterminée prend fin sans préavis de résiliation. 

• Si le bail à durée déterminée est reconduit tacitement et continue sans que l’une ou l’autre de parties notifie le congé de résiliation, il devient ainsi un bail à durée indéterminée. 

• La résiliation du bail à durée indéterminée dépend de son type. 
  • Le Bail Commercial classique est conclu pour une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation pour le terme triennal (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois. Il peut aussi être conclu pour une durée plus longue, soit 10, 11 ou 12 ans, auquel cas il expirera à ce terme s’il n’a pas été résilié pour la fin des périodes triennales. 
  • Le Bail Professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour la même durée, sous réserve du préavis du bailleur de 6 mois pour la fin du terme. Le locataire peut résilier le bail en tout temps avec un préavis de 6 mois. 
  • La location d’un logement vide est conclue pour 3 ans, renouvelable. Le bailleur peut donner un préavis de 6 mois pour le terme du bail. Le locataire peut donner un préavis de 3 mois en tout temps.
  • La location d’un logement meublé à un étudiant est conclue pour 9 mois, non renouvelable. Pour d’autres locataires, la durée est d’une année, renouvelable sous réserve d’un préavis du bailleur de 3 mois pour la fin du terme. Le locataire peut résilier le bail avec préavis d’un mois en tout temps. 
  • La location d’une place de stationnement, d’un garage ou box est conclue pour une durée de 12 mois, sous réserve du préavis de résiliation d’un mois à donner en tout temps par l’une ou l’autre partie. 
• La location des places de stationnement ou garages, y compris les autres dépendances, loués avec l’immeuble, suit les mêmes règles que la résiliation de l’immeuble lui-même, sauf si la location est faite séparément. 

• Le bail peut être terminé en tout temps par accord mutuel des parties, certes c’est rare en pratique. 

• Le bail ne prend pas automatiquement fin en cas de vente d’immeubles par le bailleur, et l’acheteur le remplace en principe et le bail continue. 

• Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter un logement vide, il peut donner un préavis de résiliation pour la fin du bail. Toutefois, si le bail expire dans 2 ans ou moins suite à l’achat, le bail ne prendra fin que dans 2 ans suivant la signature de l’acte authentique. 

• Le bail peut également être résilié en le transférant au tiers (cession du bail), avec accord préalable du bailleur.  

La résiliation de bail peut être un processus complexe, mais en suivant quelques recommandations simples, les bailleurs et les locataires peuvent faciliter ce processus :