Comment sous-louer votre immeuble en France?
La sous-location d’un immeuble est un sujet complexe qui concerne de nombreux acteurs, notamment les bailleurs, les agences immobilières et les particuliers. En effet, tout bailleur d’un immeuble privé ou commercial en France y est impliqué pour l’ensemble des raisons suivantes :
- Parce que le droit du bail est strictement réglementé par la loi.
- Parce que les associations protègent souvent les locataires, surtout ceux pour un bail d’habitation, et ne laissent que très peu de marge de manœuvre au bailleur.
- Parce que la plupart des contestations en justice concernent les questions relatives au bail immobilier.
- Parce que le contrat du bail est souvent conclu pour une durée assez longue, ce qui implique un engagement important et financièrement sensible de la part du bailleur.
N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur.
N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires.
Règles juridiques principales
Plusieurs règles juridiques encadrent la sous-location en France. Celles-ci se représentent comme suit :
- Pour la sous-location d’un logement loué vide ou meublé, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire sur le fait de sous-louer et le montant du loyer pour la sous-location. Le sous-loyer ne doit pas excéder le loyer principal.
- Le locataire doit transmettre au sous-locataire l’accord écrit du bailleur et une copie du contrat de bail principal.
- La durée de sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Si le bail principal prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit contre le propriétaire et n’a aucune garantie de rester dans les locaux.
- Un logement social, toutefois, ne peut pas être sous-loué entièrement. Dans ce cas, le bailleur peut demander au juge de mettre fin au bail du locataire et au bail du sous-locataire.
- Il est possible toutefois de sous-louer une partie du logement social à une personne âgée de plus de 60 ans ou une personne adulte handicapée, avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial.
À noter que le consentement du bailleur peut aussi être tacite, lorsqu’il résulte d’une attitude claire et non équivoque du bailleur de tolérer la sous-location.
- Le bailleur qui ne donne son refus pour la sous-location d’un bail commercial dans 15 jours est ainsi présumé avoir donné son consentement tacite.
- Le sous-locataire peut être tenu de verser une garantie. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur du paiement du loyer, même si le sous-locataire est en demeure.
- Le locataire demeure aussi responsable pour tout dommage causé au bien par le sous-locataire, d’où l’avantage d’exiger une assurance responsabilité civile de votre sous-locataire.
- Les délais légaux de résiliation pour une sous-location sont les mêmes que pour un contrat de bail normal. En outre, le contrat de sous-location prend automatiquement fin à l’expiration du bail principal, faute de possibilité de continuer son exécution.
Recommandations
Que vous soyez un locataire privé ou professionnel, voici un ensemble de recommandations pratiques qui vous protégeront de tout éventuel problème lors de la sous-location :
- Pensez bien à demander une garantie et la couverture par assurance responsabilité civile du sous-locataire au moins équivalents à vos garanties données au bailleur principal.
- Examinez soigneusement le dossier du sous-locataire, notamment sa situation financière.
- Pensez aussi à la situation familiale du sous-locataire pour éviter son droit de demander une prolongation de la sous-location.
- Avertissez votre bailleur et lui faites communiquer le contrat de sous-location et toute information nécessaire pour obtenir son accord.
- Assurez-vous que les délais et modalités de résiliation de la sous-location coïncident avec les délais de résiliation du bail principal.
- Si vous n’estimez pas revenir dans les mêmes locaux, pensez plutôt à une solution de reprise du bail.
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