Reprise et cession des contrats de location immobilière
Le sujet de la cession du bail au locataire reprenant concerne spécifiquement les bailleurs d’un immeuble privé ou commercial situé en France, pour l’ensemble des raisons suivantes :
- Parce que le droit du bail est strictement réglementé par la loi.
- Parce que les associations protègent souvent les locataires, surtout ceux pour un bail d’habitation, et ne laissent que très peu de marge de manœuvre au bailleur.
- Parce que la plupart des contestations en justice concernent les questions relatives au bail immobilier.
- Parce que le contrat du bail est souvent conclu pour une durée assez longue, ce qui implique un engagement important et financièrement sensible de la part du bailleur.
N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur.
N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, car ils ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires.
Règles juridiques principales
Les principales règles juridiques concernant la résiliation de bail en France sont les suivantes :
- La cession d’un bail commercial est donc un contrat transmettant les droits et obligations du locataire, qui est le cédant, à l’acheteur, qui est le cessionnaire. L’acquéreur réalise alors une reprise de bail commercial.
- Le nouveau locataire, ayant réalisé le rachat du bail commercial, bénéficie de tous les droits et devient titulaire des obligations liées au contrat. La cession du droit au bail revient donc à la cession du bail commercial en lui-même.
- La cession peut être gratuite ou onéreuse, le prix étant librement fixé entre le cédant (ancien locataire) et le cessionnaire (nouveau locataire).
- La cession du bail commercial peut être accompagnée d’une cession des fonds de commerce, c’est-à-dire la totalité de l’activité commerciale exploitée dans ces locaux. La vente du fonds de commerce implique ainsi la cession du bail, à laquelle le bailleur ne saurait s’opposer si le reprenant continue la commerce reprise.
- La cession du bail avec un fonds de commerce peut nécessiter un accord préalable du bailleur (clause d’agrément). Son consentement est toutefois obligatoire en cas de cession du bail.
- La cession peut être accompagnée de responsabilité solidaire du cédant, pour que l’ancien locataire garantit les loyers et charges de nouveau locataire jusqu’à 3 ans suivant la reprise.
- Lorsque la cession du bail est opérée sans accord du bailleur, l’ancien locataire reste lié par le contrat, et le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du nouveau locataire.
Recommandations
En tant que bailleur ou propriétaire souhaitant céder un bien en location, il est essentiel de prendre certaines mesures pour garantir une transition en douceur. Voici nos recommandations :
Si vous êtes bailleur ou propriétaire et donnez un immeuble en location
- Si le locataire vous présente un remplaçant, veuillez soigneusement étudier son dossier. En outre, pensez à insérer une clause de responsabilité solidaire d’ancien locataire pour vous mieux protéger.
- Assurez-vous de continuer de bénéficier de la caution souscrite par l’ancien locataire, notamment en contactant la société de cautionnement.
- Dressez obligatoirement l’état du lieu au moment de la cession et faites vos demandes de réparation auprès d’ancien locataire pour tout dégât jusqu’à la date de cession.
Si vous êtes locataire privé ou professionnel :
- Vérifiez s’il existe une clause de responsabilité solidaire en cas de reprise du bail, auquel cas pensez à demander des garanties de nouveau locataire.
- Vérifiez à qui sera restitué le dépôt de garantie et pensez à demander un paiement correspondant de la part du nouveau locataire pour la cession de ce dépôt à lui.
- Évaluez bien le dossier et la solvabilité du nouveau locataire, car ses promesses n’engagent pas le bailleur. Tout doit être prouvé par des documents et faits objectifs.
- Pensez à faire un état de lieu à votre sortie pour clairement délimiter quels dommages et réparations sont à votre charge, et quels sont à la charge du nouveau locataire.
- Ne confondez pas la cession du bail avec la sous-location.
