Résilier un bail immobilier en France
La résiliation du bail immobilier en France est un sujet complexe qui nécessite une compréhension claire du cadre légal et des différents types de contrats de location.
Cette démarche concerne tout bailleur d’un immeuble privé ou commercial en France, pour l’ensemble des raisons suivantes :
- Parce que les délais minimums de résiliation sont strictement réglementés dans la loi, et le contrat ne peut pas y déroger.
- Parce que le non-respect du délai de résiliation entraîne la reconduction du contrat pour le prochain terme utile, qui peut être assez long.
- Parce que la résiliation immédiate n’est possible que dans des cas extrêmement exceptionnels et requiert souvent une procédure, des démarches et des délais à respecter.
- Parce que la situation du bailleur est son besoin des locaux peut changer avec le temps, de manière souvent imprévisible, vu que le contrat du bail est conclu pour une période assez longue.
N.B 1 : Les régies et agences immobilières rédigent les contrats de bail, les conditions générales et traitent les plaintes et requêtes des locataires, tout en protégeant les intérêts du bailleur.
N.B 2 : Les particuliers qui souhaitent louer ou sous-louer leur immeuble, même à durée courte, ne sont guère privilégiés par rapport au bailleur professionnel en ce qui concerne le respect des droits des locataires.
Règles juridiques principales
La résiliation d’un bail peut varier en fonction du type de contrat de location et de sa durée. Voici un aperçu des principales règles juridiques à connaître :
- Le bail immobilier peut être de durée déterminée ou indéterminée.
- Le bail à durée déterminée prend fin sans préavis de résiliation.
- Si le bail à durée déterminée est reconduit tacitement et continue sans que l’une ou l’autre de parties notifie le congé de résiliation, il devient ainsi un bail à durée indéterminée.
- La résiliation du bail à durée indéterminée dépend de son type.
- Le Bail Commercial classique est conclu pour une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation pour le terme triennal (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois. Il peut aussi être conclu pour une durée plus longue, soit 10, 11 ou 12 ans, auquel cas il expirera à ce terme s’il n’a pas été résilié pour la fin des périodes triennales.
- Le Bail Professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour la même durée, sous réserve du préavis du bailleur de 6 mois pour la fin du terme. Le locataire peut résilier le bail en tout temps avec un préavis de 6 mois.
- La location d’un logement vide est conclue pour 3 ans, renouvelable. Le bailleur peut donner un préavis de 6 mois pour le terme du bail. Le locataire peut donner un préavis de 3 mois en tout temps.
- La location d’un logement meublé à un étudiant est conclue pour 9 mois, non renouvelable. Pour d’autres locataires, la durée est d’une année, renouvelable sous réserve d’un préavis du bailleur de 3 mois pour la fin du terme. Le locataire peut résilier le bail avec préavis d’un mois en tout temps.
- La location d’une place de stationnement, d’un garage ou box est conclue pour une durée de 12 mois, sous réserve du préavis de résiliation d’un mois à donner en tout temps par l’une ou l’autre partie.
- La location des places de stationnement ou garages, y compris les autres dépendances, loués avec l’immeuble, suit les mêmes règles que la résiliation de l’immeuble lui-même, sauf si la location est faite séparément.
- Le bail peut être terminé en tout temps par accord mutuel des parties, certes c’est rare en pratique.
- Le bail ne prend pas automatiquement fin en cas de vente d’immeubles par le bailleur, et l’acheteur le remplace en principe et le bail continue.
- Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter un logement vide, il peut donner un préavis de résiliation pour la fin du bail. Toutefois, si le bail expire dans 2 ans ou moins suite à l’achat, le bail ne prendra fin que dans 2 ans suivant la signature de l’acte authentique.
- Le bail peut également être résilié en le transférant au tiers (cession du bail), avec accord préalable du bailleur.
- Le bailleur peut résilier le bail de manière avancée pour des justes motifs, conformément à une clause résolutoire insérée dans le contrat permettant une résiliation immédiate pour manquements graves, auquel cas les tribunaux ne peuvent pas s’y opposer, notamment :
- Défaut de paiement du loyer et des charges
- Non-versement du dépôt de garantie
- Non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.
- Non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Recommandations pratiques
La résiliation de bail peut être un processus complexe, mais en suivant quelques recommandations simples, les bailleurs et les locataires peuvent faciliter ce processus :
- Si vous êtes bailleur ou propriétaire et donnez un immeuble en location :
- Pensez bien à distinguer les différents types du contrat de bail avant de les conclure.
- Pensez bien si une location du parking, des meubles ou d’autres dépendances doit être faite dans le même contrat pour appliquer les mêmes règles de résiliation, ou dans un contrat séparé.
- Réagissez vite en cas de réclamations du locataire et évaluez bien leur nature pour trouver une solution amiable au lieu d’être notifié d’une résiliation immédiate, souvent accompagnée de demande de dommages-intérêts.
- Si vous êtes locataire privé ou professionnel :
- érifiez bien les clauses de renouvèlement du bail car les préavis de résiliation plus longs que la loi peuvent être stipulés.
- Vérifiez si la location du parking ou d’autres dépendances est faite conjointement avec le bail principal, ou si elle peut être résiliée séparément, avec un délai plus court.
- Évaluez bien si vous souhaitez résilier le bail pour défauts et si le défaut est de gravité suffisante. D’autres moyens peuvent s’appliquer, comme la réduction du loyer, l’intervention pour réparations, les dommages-intérêts.
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